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【社情民意】关于鼓励引导社会资本参与停车场建设的建议

发布时间:2021-04-25 16:40:20


    社市委长期关注停车难问题,在协商议政不同层面提出了多篇意见建议。其中2018年9月由社市委常委,武汉大学政治与公共管理学院教授、博导上官莉娜反映的《关于鼓励引导社会资本参与停车场建设的建议》经市政协《社情民意》专报,被市领导批示。该建议立足实际,进行了深入调研,为党委政府决策参考贡献了智慧。
 
关于鼓励引导社会资本参与停车场建设的建议
 
    在我市庞大的城市基础建设中,对停车场建设的财政投入可谓杯水车薪,难解停车之困。政府应精准施策,将停车行业打造成具有可持续发展能力,能够适应武汉市日益增长的停车需求,同时为投资者带来长期稳定回报的产业,吸引更多社会资本投入停车设施承建、经营和管理,利用市场化思维解决停车难题。
一、社会资本参与停车场建设的困难
(一)停车场投资大,资金回收慢
    我市公共停车场目前虽纳入城建计划,但未落实城建资金,给建设单位造成极大的融资压力。目前在国土资源部《划拨用地目录》中,城市基础设施用地并未包括公共停车场用地,使其只能通过招拍挂等有偿出让方式获得,土地成本较高。规划公共停车场建设时往往需要拆除其他建筑,导致实施困难,例如游艺路停车场总投资3亿多,其中拆迁成本超过1.5亿。停车场造价高、停车收入低,地下停车场每泊位平均造价为20万元-30万元,每泊位仅年度利息就需要2万元-2.5万元左右,而每泊位年收入仅为0.3万元-1万元,只能平衡日常运营维护成本,无力负担投资成本回收和利息,处于越投资越亏损的窘境。
(二)停车设施产权不明晰,缺乏产业化基础
    停车设施属于房地产配套,无法进入市场转让与买卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,颁发房屋所有权证书,地上建筑(如停车楼)可以办理产权,可进行转让、抵押和再融资,但是单个车位不可以办理产权进行买卖。停车设施产权不清晰,尤其是地下停车库产权办理困难,停车设施不能分割转让,使得社会资本投资不能迅速回收,极大地影响了社会资本投资积极性。
(三)停车场税费负担失衡,停车收费价格倒挂
    公共停车场按照经营性项目被征收房产税,大部分停车场的停车费收入还不足以缴纳税费。作为最重要的需求调节杠杆,武汉市的停车收费价格在全国主要的15个副省级城市中排名靠后,收费价格体系缺乏足够弹性,收费定价未体现停车位完整价值,也较少反映供需关系,难以对不合理的停车需求形成抑制作用,同时不利于停车产业的发展。
(四)停车信息“碎片化”,“互联网+停车”盈利模式尚不成熟
    武汉市荣获2017年度“全国智慧停车示范城市”称号,但是依旧面临一些瓶颈,特别是在数据整合、信息平台建设方面困难重重。目前武汉市交管局对全市停车状况进行的普查进展艰难缓慢,尽管武汉市城投停车场公司对停车管理平台开展了大量工作,但由于停车场权属多元,缺乏统一协调机制,并涉及停车信息隐私,信息数据接入困难。虽然不少社会资本看好“互联网+停车”,但由于市场竞争白热化,很多平台企业目前仍处于跑马圈地扩张的烧钱阶段,还未找到成熟的收益模式。
二、鼓励引导社会资本参与停车场建设的建议
(一)积极引入PPP模式,改变建设投资主体单一状况 
    建议研究制定《武汉市公共停车场项目PPP合作实施方案》,吸引社会资本大力推进公共停车场建设。以国内成功经验为例,西安市通过政企合作,发挥优势实现双赢,由社会资本方和西安市授权的政府出资人代表共同组建项目公司,政府、企业按照2:8的比例出资,项目收益按投资人内部收益率上限7%设计,项目收入主要为停车收费、设施经营权及公共停车场政策优惠补贴。合作期满后政府以1元回购项目公司资产、债券及债务,通过公私合营大力推进了公共停车场建设。
(二)探索灵活的供地模式
    第一,建立公开的招拍挂供地制度。按照“谁投资、谁受益”的原则,形成停车场土地招拍挂的机制,建立土地公开出让的停车场市场化环境,形成投资多元化、经营规模化,可持续发展的停车场产业化格局。制定供地计划,列入市、区城建计划;中心城区开展土地招拍挂的试点工作,向社会公开出让土地,引进社会资本建设公共停车场,形成示范效应,允许停车场配建商业服务设施,原则上不超过20%。
    第二,考虑在停车供给矛盾突出的区域,由市政府统筹规划,区政府统一征拆,按照“政府出地(作价投资)、市场出资”模式,将净地供给平台公司或社会资本新建停车场。制定未来3~5年内的停车场供地计划,各区政府及市土地储备中心整体储备的项目内规划控制的停车场用地,不再打包到项目内整体实施,而是由政府将净地利用PPP模式供给平台公司或社会资本新建公共停车场。
(三)建立停车产权办理的规范制度
    提高停车场收益水平,实现可租可售,提高投资价值,弥补建设运营资金,保障所有人的权利。配建停车位为房地产开发项目全体业主共有,增设车位可约定为房地产开发企业所有。逐步实现停车场合法合规产权办理以及产权分割,对有产权停车场(位)的允许在市场上交易,新建的停车场允许拿出一部分车位进行产权分割,可以单独交易。首先,制定停车场产权办理办法以及办理程序、实现停车场整体转让或抵押。其次,实现新建及既有停车场全部可办理产权。再次,建立停车场产权分割机制,实现停车位权属登记,单独发放不动产证。
(四)减免税费规费,加大财政专项补助力度
    武汉市政府已出台多项鼓励政策,涉及土地划拨,资金补助,税费、规费减免等,形成了鼓励社会力量投资的良好氛围,但仍需释放政策红利,进一步明确税费、规费减免的实施细则。公共停车场经营单位运营确有困难、亏损较重的,可报经税务部门批准,减征或免征房产税、城镇土地使用税。
    同时,加大财政专项补助力度。例如,杭州在《鼓励和推进杭州市区公共停车场产业化发展的实施办法》中提出,地上停车位最高补助1.75万元/车位,地下停车位最高补助3万元/车位;公共停车场项目可获为期3年的发展专项资金补助。借鉴国内城市经验,市、区两级财政每年在预算中安排专项资金,市本级从土地出让收入中安排一定比例的资金专项用于停车场建设。停车设施竣工验收合格后,对建设单位实行一次性奖励补助。对公共停车场经营单位实施补贴政策,根据其经营收入,在一定年限内按其上缴的地方财政收入比上年新增的地方分成部分,分年度给予补贴,用于支持企业发展。
(五)提升停车产业信息化、智能化水平
    建立我市停车泊位信息数据库,建立完善停车的服务、管理信息系统、提升停车设施管理标准化、信息化和智能化水平。具体来说,可分为几个步骤:首先,开展停车设施的普查。摸清各类停车设施分布和使用情况,为建立全市停车场信息数据库做好收集工作。其次,搭建全市停车大数据平台,完善我市智能停车管理信息联网系统,实现全市已建停车场信息接入。最后,实现智慧停车,全面接入大数据平台,建立停车场实时信息发布,公众可以通过路上诱导牌、手机APP等多种形式查询、预约停车位。
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