【社情民意】关于严控我市新建居住建筑物高度的建议

    《关于严控我市新建居住建筑物高度的建议》2020年6月经市委统战部《党外人士建言》专报，被市领导批示。该建议由江岸区社员、时任华润置地华中大区投资拓展高级经理吴维澄根据工作实际并深入调研提出，经社内多位专业社员提出意见修改形成。建议批示后执笔人第一时间收到相关部门反馈。同年12月28日市规划局出台《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的通知（征求意见稿），加强居住建筑容积率和高度管控。

关于严控我市新建居住建筑物高度的建议

    2020年4月27日，住房和城乡建设部、国家发展改革委印发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（以下简称“通知”）。提出“各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”。
    武汉高度100米及以上的建筑物（以下简称“超高层建筑物”）较为集中，但与香港、上海、广州、深圳这类经济发达城市相比明显的区别是，武汉的超高层建筑物包含大量居住建筑物。武汉市民走在大街看到的可能不是蓝天白云，而是“摩天住宅大楼”。
    早期武汉市“城中村”改造阶段，为促进城市快速发展，同时又受制于市场利益的博弈，大量没有经过严格规划论证的，项目容积率又较高（通常3.5以上）的居住土地向市场上供应。后期又由于建筑工程规范的更新，提高了居住建筑物各类建设的要求（例如建筑物退距、间距），导致开发商为了将容积率做满，在没有严格的高度限制情况下，新建建筑物高度被不断拔高。
    目前新规划的居住项目，其建筑物高度上升趋势明显。如以中心城区为主的商住地块，项目容积率往往3.5以上，新建建筑物规划高度通常已达到150米；以远城区为主的居住地块，容积率为2.0-2.5，新建建筑物高度应在60米以内。但规划建设方案往往是“极限高低配”，例如数十栋洋房（约24米）及几栋超高层（约130米）住宅的“混搭”。
    究其原因：一是随着中心城区改造进入尾声，新老项目的储备成本随着项目征收难度提升而越来越高。在“房住不炒”的严格控制下，项目需通过容积率提高实现收支平衡。二是受宏观市场经济下行和招商引资要求的影响，难以摆脱对土地财政依赖。各区政府希望通过规划商务楼群，吸引产业、提升经济与税收，但往往忽略了土地的“面粉价格”已临近商服市场 “面包价格”的事实。因此项目规划论证中，不得不加大住宅的规模，拔高居住建筑物高度，满足项目收益平衡的同时也弥补单纯商服用地的亏损。三是在控制的新建居住产品备案价中，类别墅、洋房、小高层等中低密度产品备案价明显高于高层产品，而超高层产品与高层产品的备案价却无区别。因此在成本、工期、工程技术难度可控的情况下，开发商必然会选择“极限高低配”的项目形态，实现项目利润最大化。
    “高密度高强度”的居住建设模式必然会牺牲城市的功能规划、居住的生活品质、空间的自然和谐。随着时间推移，超高层建筑的物业管理、消防与安防、维修与改造等安全问题尤为困难，对城市的综合管理带来更大挑战。这种状况如不改变，将对社会经济、环境治安、城市风貌等留下难以解决的窟窿。结合此次新冠肺炎疫情的爆发，有必要开展对居住超高层建筑的限制工作，同时反思存量下高密度居住环境的现状，理性探讨可行的管理方式，从而达到合理利用城市空间、改善城市居民生活环境的目标。
    从长远来看，城市的发展应还原市场经济发展规律，注重城市规划与建设的长短期结合，减少对土地财政的依赖，放弃短期土地经济的刺激，建议如下：
    一是引导城市功能规划、土地评估价格向市场靠拢，减少土地资源过载。中心城区不应因商服功能而出现居住超高层建筑物，同时也建议商住项目应区分不同功能土地的供地价格，避免由于商服土地的成本压力，而提升居住建筑的规模。
    二是严格评估新增、存量土地整理储备项目的预计收益、规划情况。城市更新应以改善城市面貌为首要目的，不应以平衡项目收益为由而牺牲城市环境品质。这样既违背初心，也将难题留给了未来。
    三是抓紧编制城市居住建筑物高度分布区域的专项规划。按照城市整体风貌形态编制，保障公众利益，体现城市自然宜居、土地资源合理开发的理念。
    四是优化建设工程规划管理的技术规定。一方面明确新建居住建筑物各楼栋高度的浮动范围，例如建筑高度分布程度可接受的 “标准差”，另一方面适度降低居住建筑的建设标准，从而限制、减少居住超高层建筑物的规划报建方案。
    五是合情、合理认定不同建筑高度居住产品备案价。严格落实“房住不炒”的政策要求，减少人为的“溢价空间”，迫使房地产开发商从居住环境入手开发项目，遏制 “极限高低配”的情况。